Efter

Exit-muligheder: Salg af ejendom eller anparter?

Realisering af projektet

I alle vores projekter budgetteres der med en investeringshorisont på ca. 20 år. Skulle ejerkredsen beslutte at sælge ejendommen tidligere - eksempelvis på baggrund af en værdistigning ud over det budgetterede - har ejerkredsen den fulde handlefrihed hertil. Modsat står det naturligvis ligeledes ejerkredsen frit for at fastholde ejerskabet af ejendommen i mere end 20 år. Det er altså ejerkredsen, der bestemmer projektets løbetid.

Realisering af anparter

Hvis én af projektets investorer måtte ønske at sælge sine anparter, før ejendommen realiseres/sælges, står det til hver en tid vedkommende frit for. Kommanditselskabets vedtægter sikrer i så fald de øvrige investorer forkøbsret til at overtage disse anparter.

Skulle de øvrige investorer ikke ønske at erhverve den sælgende investors anparter, eller kan långiverne eksempelvis ikke godkende en overdragelse internt i ejerkredsen, kan Blue Capital være behjælpelig med at formidle et salg af disse anparter til en ekstern investor. Den sælgende investor kan naturligvis ligeledes frit vælge at lade andre formidle salget.

Blue Capital anbefaler på starttidspunktet en tidshorisont på minimum fem år ved deltagelse i vores K/S projekter.

Kan K/S være et alternativ til pension?

K/S – kommanditselskaber, I/S – interessentskaber og P/S - partnerselskaber sikrer dig fleksibilitet og optimal skatteplanlægning gennem konjunkturudligningsordningen.

Som privat investor kan du ved deltagelse i skattetransparente selskabskonstruktioner (I/S – interessentskaber, K/S - kommanditselskaber og P/S - partnerselskaber) benytte særlige beskatningsregler under virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.

Konjunkturudligningsordningen giver dig i den sammenhæng en række fordele. Konjunkturudligningsordningen er tilknyttet både virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen og indebærer, at en del af virksomhedsoverskuddet kan opspares mod betaling af en foreløbig skat svarende til årets selskabsskattesats på 22% (2019-tal). Ved senere hævning af det opsparede overskud, beskattes det hævede beløb inkl. den foreløbige betalte skat som personlig indkomst, og den foreløbige skat modregnes i den beregnede slutskat.

Det vil derfor for de fleste private investorer være hensigtsmæssigt at videreføre deres virksomhedsskatteordning, når fortjenesten realiseres gennem eksempelvis salg af K/S anparterne eller hele ejendommen. Videreførelse af virksomhedsskatteordning kan bl.a. foretages ved på ny at investere i et K/S projekt.

Som investor gennem virksomhedsordningen får du med andre ord modregnet den allerede betalte selskabsskat i din personindkomstskat ligesom du får mulighed for at tilpasse udbetalinger af dit opsparede overskud over flere skatteår.

Af samme grund er investering gennem skattetransparente selskabskonstruktioner et rigtig godt alternativ til eksempelvis pensionsopsparinger, hvor der ikke er samme fleksibilitet ift. hvornår du kan hæve din opsparing.

Hvordan står jeg stillet ved projektets realisering?

Projektets - og derved din investerings endelige afkast - bliver realiseret den dag ejendommen sælges eller den dag du måtte ønske at sælge dine anparter. Læs mere om Exit-muligheder: Salg af ejendom eller anparter?

Sælges ejendommen til en højere pris end, hvad restgælden til den tid udgør, går overskuddet da ubeskåret til ejerkredsen. I tiden frem til salget vil du med al sandsynlighed have modtaget udlodninger løbende. Ved løbende låneomlægning, hvor restgælden i løbet af projektets løbetid er forhøjet, skal ejendommen naturligvis sælges til en højere salgspris for at opnå overskud. Ejerkredsen vil dog i dette tilfælde som udgangspunkt have modtaget større udlodninger i tidligere driftsår.

Sælges ejendommen til mindre end restgælden i K/S’et, medfører det tab. Det bør bemærkes, at ved realisering af tab på en afskrivningsberettiget ejendom (salgsværdi ift. den skattemæssigt nedskrevne værdi), opnås der et underskud til fremførsel inden for K/S'et, der ikke kan modregnes i anden indkomst.

Herudover skal det bemærkes, at sælges ejendommen til under restgælden, kan der forekomme beskatning ved en evt. kursgevinst.

Er din investering foretaget i privat regi gennem virksomhedsskatteordningen (VSO) – og har du ikke yderligere aktivitet heri – vil du inden udgangen af det efterfølgende kalenderår skulle træde ud af virksomhedsskatteordningen og derved blive sat i skat af hele ordningens aktivitet.

Det vil derfor for de fleste private investorer være hensigtsmæssigt at videreføre deres VSO, når fortjenesten realiseres gennem eksempelvis salg af K/S anparterne eller hele ejendommen. Videreførelse af virksomhedsskatteordning kan bl.a. foretages ved på ny at investere i et K/S projekt.

Læs mere om investering som privatperson og skatteforhold herom.

Hvis Lejer fraflytter efter endt uopsigelighedsperiode?

Hos Blue Capital udbyder vi udelukkende projekter, hvor vi selv tror på, at Lejer forsat ønsker at benytte sig af lejemålet efter endt uopsigelighedsperiode. I flere af vores tidligere udbudte projekter har vi formået at indgå nye 10-15 års lange uopsigelige lejekontrakter med Lejer.

Det er dog naturligvis til gene for projekter, hvis Lejer efter endt uopsigelighedsperiode – mod forventning – fraflytter lejemålet.

I samtlige af vores investeringsprojekter foretager vi beregninger, der eksplicit demonstrerer investors risici i forbindelse med Lejers fraflytning efter endt uopsigelighedsperiode – dette både vedrørende salg af ejendommen samt genudlejning til ny Lejer.

Gældende for de fem første ejendomme udbudt i 2019 er det eksempelvis, at disse – gennemsnitligt – ud fra lånevilkårene for realkredit- og banklån optaget ved ejendommenes overtagelse i 2019, må tabe op til 64,5% i værdi for stadig at kunne modsvare restgælden i projektet ved udløb af Lejers uopsigelighedsperiode.

Ved løbende låneomlægning, hvor restgælden forhøjes, skal ejendommen sælges til en højere salgspris, før ejerkredsen modtager udlodning i forbindelse med et salg. Ejerkredsen vil dog i dette tilfælde som udgangspunkt have modtaget større udlodninger i tidligere driftsår.

For de samme fem projekter vil en genudlejning med gennemsnitlig lejereduktion på 38,6% være nok til at dække ejendommens omkostninger samt servicere renter og afdrag.

Ovenstående procentsatser er baseret ud fra vores altid konservative budgettering. Læs mere om vores konservative budgetter, hvorfor du bør investere gennem Blue Capital her

Bliv ringet op
Få besked om nye projekter
Hvad kan vi hjælpe med?
Bliv ringet op
Bestil materiale
×
Vil du høre mere om netop dine muligheder for en attraktiv ejendomsinvestering, så lad os ringe dig op.