EJENDOMSINVESTERINGS RÅDGIVEREN: ATTRAKTIV BELIGGENHED? 3 EKSTERNE FORHOLD, DER BØR INDGÅ I VURDERINGEN

I en tid med skiftende forbrugsmønstre og fleksibilitetskrav til lejemål, indgår der naturligvis mange aspekter i betragtningen af, om et ubebygget grundstykke eller en eksisterende ejendom er attraktivt beliggende eller ej. Kan man tilbyde lejerne et lejemål, der opfylder deres præferencer, og som samtidig har en attraktiv beliggenhed, vil det naturligvis have en positiv effekt på det forventede lejeniveau, mens risikoen for fremtidig tomgang reduceres. Faktorer som begge øger ejendommens værdi.

For detailejendomme forventes en fortsat stigende efterspørgsel på særligt dagligvarebutikker og big box-ejendomme med attraktive beliggenheder. Kæderne, der opererer i disse segmenter, har vist sig særligt robuste under Corona. Både dagligvarebutikkerne og big box-kæder som blandt andet JYSK, Elgiganten, thansen og Harald Nyborg har alle aflagt rekordregnskaber med stor vækst i både omsætning og indtjening. Samtidig viser undersøgelser, at detailkæder med både fysiske og online salgskanaler klarer sig bedst, hvilket medvirker til en fortsat efterspørgsel på attraktivt beliggende fysiske butikker, som kan understøtte kædernes onlinehandel.

Som bygningsejer har man selv vide muligheder for at omdanne og gøre en ejendom mere attraktiv. Der findes dog også en række eksterne faktorer, som bør indgå i vurderingen af, om en ejendom reelt er attraktivt beliggende eller ej. Her er 3 eksterne forhold, der blandt andet bør indgå i vurderingen.

Lokalplaner

Er ejendommen beliggende i et område med en kommunalt gældende lokalplan, kan lokalplanens bestemmelser have indflydelse på ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder. Lokalplaner regulerer mulighederne for udvikling inden for det af lokalplanen regulerede område, herunder hvad og hvor der må bygges, samt hvad bebyggelsen må benyttes til. Lokalplaner kan således påvirke både mulighederne for at udvide ejendommen, samt begrænse hvad ejendommen – såfremt alternativ anvendelse bliver relevant – lovligt kan anvendes til.

Byudvikling

I et både kort- og langsigtet perspektiv kan den fremtidige byudvikling i ejendommens nærområde være medvirkende til at gøre ejendommens placering mere attraktiv. For big box-ejendomme kan det eksempelvis være ved kommunale beslutninger om at udvide aflastningscentre i ejendommens nærområde, der tiltrækker flere butikker og gør nærområdet som helhed mere attraktivt for erhvervsdrivende at operere i. Udvikling og opførsel af nye boligområder vil tilsvarende kunne medføre et større kundeopland, som særligt dagligvarebutikker i det absolutte nærområde vil få gavn af.

Landets kommuner udarbejder regelmæssigt opdaterede prognoser over den forventede befolkningsudvikling i kommunen for den kommende 10-15 årige periode. Befolkningsprognoserne anvendes i den kommunale planlægning og bruges bl.a. til at danne overblik over behovet for fremtidig boligudbygning i specifikke dele af kommunen. Befolkningsprognoserne kan sammen med de konkrete byudviklingsprojekter være en god indikator for, om ejendommens geografiske nærområde vil vækste og udvikles yderligere i fremtiden sammenholdt med konkurrerende kommuners handelsområder.

Trafikal infrastruktur

Den trafikale infrastruktur og udformning er også en væsentlig faktor for, hvor attraktivt beliggende en detailejendom vurderes at være både på nuværende og længere sigt. Gode tilkørselsforhold for kunder og stor synlighed af ejendommen er essentielt. For big box-forretninger og størstedelen af dagligvarebutikkerne er det afgørende, at det er nemt for kunder at tilgå ejendommen i bil. Det gør beliggenheder langs byers primære indfaldsveje og trafikale hovedårer særligt attraktive.

Den specifikke placering langs en primær indfaldsvej er også afgørende for ejendommens synlighed og eksponering for den forbikørende trafik. Kommunale trafiktællinger kan bruges som redskab til at analysere, hvor tung årsdøgntrafikken er ved ejendommen og langs øvrige indfaldsveje. Beliggenheder med stor synlighed ved indfaldsvejenes knudepunkter er med andre ord et væsentligt aktiv i vurderingen af ejendommens beliggenhed.

Set i et længere og bredere perspektiv er det også relevant at undersøge, om ejendommen er beliggende i et område, hvor der er igangsat statslige planer eller konkrete projekter for udvidelse af eksempelvis motorvejsnettet eller andre større trafikale projekter. Anlægsprojekter som disse gør særligt de mellemstore provinsbyer mere attraktive for både erhvervsdrivende og kommende tilflyttere på sigt.

Artiklen er publiseret af Business Review, og kan læses her.