Der stilles i mange tilfælde ikke formelle krav om indholdet eller opbygningen af et ejendomsprospekt, som det fx gør sig gældende i et årsregnskab. Dette kan gøre det sværere for en investor at gennemskue eller sammenholde prospektmaterialet fra forskellige udbydere. Når en investor sammenholder mulige investeringer, sker dette typisk med afsæt i eksempelvis det forventede startafkast, egenkapitalens forrentning eller den interne rente. Dette sker med antagelsen om, at investor ønsker det højest mulige afkast med mindst mulig risiko – men tages der også højde for rigtigheden af prospektmaterialet? Sammenholdelse mellem prospekter bør ligeledes indeholde en sammenligning mellem de revisor- og advokaterklæringer – eller mangel på samme – der er oplyst i prospekterne.
Huskereglerne
Inden man begynder at analysere på de opstillede budgetter, herunder det forventede afkast, bør man gennemgå de tre efterfølgende punkter, som sikrer at sammenholdelsen mellem prospekter kan ske på et oplyst og sikkert grundlag. Et ejendomsprospekt bør indeholde oplysning om finansieringstilsagn, en juridisk due diligence samt en revisorerklæring.
Finansieringstilsagn
Et finansieringstilsagn er et modtaget tilsagn fra en finansieringskilde med fastlagte vilkår for finansieringen af den givne ejendom. Således er finansieringen, der lægges ind som budgetforudsætning, baseret på et konkret tilsagn fra en finansieringskilde. I og med ejendomsinvesteringer typisk er en gearet investering, er finansieringen lige så væsentlig som selve aktivet, der investeres i.
Due diligence
Revisorerklæringen samt advokatens due diligence med tilhørende erklæring udarbejdes af en uafhængig tredjepart og er investors sikkerhed for, at indholdet af dele af prospektet er oplyst korrekt. En juridisk due diligence kan give identifikationer af juridiske svagheder i projektet, og den tilhørende erklæring kan fx gennemgå gengivelsen af købsaftalens og lejekontraktens væsentligste indhold, som er anført i prospektet.
Revisorerklæring
Overordnet er der to typer af erklæringer (ISAE 3000 og ISAE 3400 DK) med sikkerhed som en revisor kan give for et ejendomsprospekt. Fælles for begge erklæringer er, at revisor konkluderer om budgettet er udarbejdet på grundlag af de angivne budgetforudsætninger og i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis. Revisor gennemgår således budgettet og sikrer, at disse er opgjort korrekt ud fra de i prospektet oplyste forudsætninger. Dette sikrer, at investoren med en høj grad af sikkerhed kan basere sig på de budgetter, der indgår i prospektet og derved træffe beslutning om investeringen på et oplyst grundlag.
Forskellen mellem de to revisorerklæringer er, hvorvidt revisor erklærer sig på de forudsætninger, der er lagt til grund for budgettet. I en ISAE 3000 erklæring, erklærer revisor sig ikke på de angivne budgetforudsætninger, hvilket således stiller større krav til investors egen kritiske stillingtagen til budgetforudsætningerne.
En ISAE 3400 DK-erklæring indeholder, foruden ovenstående, en konklusion med begrænset sikkerhed om hvorvidt budgetforudsætningerne giver et rimeligt grundlag for budgettet. Det er i praksis ikke muligt for revisoren at afgive erklæringen med en høj grad af sikkerhed, da forudsætningerne er fremtidsbaseret og revisor ikke med en høj grad af sikkerhed kan erklære sig om fremtiden. Med et rimeligt grundlag forstås det, at budgetoplysningerne er fuldstændige, de er dokumenterede og ikke urealistiske. Denne erklæring giver således investor en endnu større sikkerhed i de finansielle oplysninger i prospektet, i og med revisor forholder sig til de angivne forudsætninger.
Artiklen er publiseret af Business Review.
