Kapitalstærke lejere på lange lejekontrakter er for mange investorer en attraktiv investeringscase. Alligevel ligger kravene til afkastet på big-box ejendomme markant over andre butiksejendomme, viser en analyse fra RED.
Nedenfor er uddrag af den orignale analyse bragt af Cushman & Wakefield | RED. Læs den samlede analyse her.
I et marked med en demografisk udvikling hvor flere bosætter sig i byerne, udgør high-street retailejendomme i København en attraktiv ejendomsklasse for flere ejendomsinvestorer. Det er velkendt, at udviklingen i afkastkravet på strøgejendomme i København har været nedadgående, og high-street retailejendomme er de seneste år solgt til rekordlave afkastkrav i niveauet 3 %.
Sammenholdes afkastkravene for strøgejendomme med big box butikker, kædes sidstnævnte ofte sammen med væsentligt højere risiko af investorerne, viser en analyse fra RED. I de seneste år har de registreret flere big box transaktioner, hvor afkastkravene starter fra 7% for selv de bedre beliggende ejendomme. Det øgede afkastkrav skyldes bl.a. udviklingen i forbrugernes købsadfærd og den stigende handel online, hvorfor RED har oplevet en faldende investeringsvolumen i retailejendomme på det danske marked i de seneste år.
Modstandsdygtig over for øget e-handel
På trods af øget handel online – og nu den globale pandemi – har big box butikkerne udvist stabilitet og har klaret sig godt igennem en svær periode. Flere byggemarkeder har i samme periode haft vækst i deres kundetal og omsætning. Dertil har eksempelvis Jysk og elektronikkæderne Elgiganten og Power haft rekordsalg under krisen trods nedlukning af flere af deres butikker.
Det har længe været tesen, at hele idéen bag big box forretninger (bredt sortiment, lave priser og høj tilgængelighed) er truet af internettet og den stigende e-handel. Til gengæld viser e-handlen i denne sammenhæng særligt sin fremtræden hos big box kæderne gennem stigende brug af Click-and-Collect. Kunderne køber deres varer online og afhenter dem i de fysiske butikker. Dette gør den fysiske big box til et fortsat relevant aktiv på ejendomsmarkedet.
Kapitalstærke lejere i et transparent lejemarked
Særligt kendetegnende for big box ejendomme er, at lejerne oftest er større kapitalkæder såsom Elgiganten, jem & fix, Jysk eller T-Hansen. Alle er veletablerede detailvirksomheder, der udgør bonitetsstærke lejere.
Soliditetsgraden for kendte big box kæder i Danmark viser, at langt størstedelen af kapitalkæderne har høje soliditetsgrader, hvorfor lejere af big box butikker er modstandsdygtige overfor tab og usikre tider, hvilket skaber sikkerhed for udlejer.
Derudover, sammenlignet med andre ejendomstyper, er markedet for big box særligt transparent. Big box udlejes ofte til det samme lave lejeniveau, hvilket gør det nemt for investorerne at gennemskue, hvorvidt den udbudte ejendom er udlejet til en markedskonform leje. Kombineret med det i forvejen lave lejeniveau sættes der en begrænsning for, hvor meget markedslejen kan falde. I denne sammenhæng tilbyder big box ejendomme investorerne højere sikkerhed for ikke at lide tab i en genudlejningssituation.
Højt afkast til moderat risiko
Flere faktorer indikerer høj sikkerhed hos udlejer, hvorfor afkastkrav i niveauet 7-9% synes højt i dagens marked. Big box butikkerne har bonitetsstærke lejere på lange lejekontrakter, og butikkerne er på flere parametre mere konkurrencedygtige overfor internethandlen. Endeligt er tilbagebetalingshorisonten på big box investeringer kort som følge af de overnormale afkast.
Læs den tilhørende artikel fra Børsen her.
