Ejendomsinvesteringens afkast

Ejendommes afkast er et essentielt parameter for din ejendomsinvestering. En ejendom med et højt afkast er dog - ikke nødvendigvis - interessant, hvis den ikke kan opnå en god finansiering.
 

Ejendommens afkast

Ejendommens startafkast beregnes ved at benytte følgende formel:

For at kunne foretage en løbende gældsnedbringelse, er det afgørende, at afkastet på ejendommen er større end den gennemsnitlige rente på en 100% finansiering af købesummen.

Således er finansieringsstrukturen ofte lige så vigtig som ejendommens startafkast.

En ejendom med et højt afkast er med andre ord ikke nødvendigvis interessant, hvis den ikke kan opnå en god finansiering, hvorimod en ejendom med et lavt afkast potentielt set vil være attraktiv, såfremt den kan opnå en billig finansiering og naturligvis indeholder andre fordele, der opvejer for det lave afkast.

Det er med andre ord det samlede regnestykke, der skal anvendes i vurderingen af ejendommens rentabilitet og prissætning.
 
Endelig bør du som investor bemærke, hvorledes ejendommens afkast udvikler sig over tid. Reguleres lejen ikke årligt – som i f.eks. Tyskland – skal startafkastet være højere end ved f.eks. en dansk ejendom, hvor lejen oftest reguleres årligt med min. 1,5%.

Det der er vigtigt omkring afkastet, er ikke hvad udbyder lover, men hvad de holder, og Blue Capital har holdt hvad de lover og for mig har det en meget stor betydning

Ejendommens forrentning

Ejendomsinvesteringens afkast i form af forrentningen af den indskudte egenkapital beregnes ved at benytte følgende formel:

Forrentningen af den indskudte egenkapital er et nøgletal, der tager højde for ejendomsinvesteringens finansiering. Nøgletallet illustrerer, hvor meget investorerne i ejendomsinvesteringen får forrentet deres indskud i investeringsprojektet. Denne forrentning påvirkes som hovedregel positivt, når finansieringsrenten er mindre end   ejendomsinvesteringens årlige afkast.

Ved sammenligningen af forrentningen af den indskudte egenkapital mellem to projekter, er det vigtigt at være opmærksom på, at forrentningen påvirkes negativt af bl.a. følgende forhold:

  • Lav gearing fra projektets start
  • Lang rentebindingsperiode på selskabets lån
  • Konservative budgetforudsætninger

Forrentningen af egenkapitalen påvirkes ligeledes negativt af samme forhold, som ejendommens afkast, som bl.a. kan være:

  • Lang bindingsperiode for Lejer
  • Attraktiv beliggenhed.
  • Lav tomgangsrisiko

Ejendomsinvesteringens afkast kan isoleret set ikke anvendes, som kriterie for kvaliteten i et investeringsprojekt. Baseret på ovenstående er det bl.a. vigtigt at sammenholde både afkast og forrentning med investeringsprojektets sikkerhed, idet en højere sikkerhed er ensbetydende med en lavere afkast og forrentning. Den gennemsnitlige forrentning af egenkapitalen i Blue Capitals projekter i 2019 var gennemsnitligt på 15,05%

 

Afkast og udlodning for investor

Afkastet og formueforøgelsen for investor opgøres i alle vores projekter i budgetterne i prospektmaterialet, og viser investors provenu i de respektive år i budgetperioden.

Foruden investors provenue beregnes den interne rente (IRR) af investors pengestrøm (likviditet og udlodninger) gennem budgetperioden.

Ved sammenligning af den interne rente mellem to projekter, skal man være opmærksom på, at nøgletallet bl.a. påvirkes af det budgetterede starttidspunkt for udlodninger fra investeringsprojektet. Tidligere udlodninger påvirker således den interne rente positivt.

Udlodningsprofilen i Blue Capitals projekter følger som udgangspunkt altid den samme model. Dette indbefatter en prioritering til afviklingen af projekternes bankfinansiering, idet der ønskes at renteomkostningerne mindskes mest muligt inden for kortes tid. Derfor budgetteres der som udgangspunkt ikke med udlodninger i de indledende år af projektets løbetid, hvor al overskudslikviditet anvendes til at nedbringe bankfinansieringen og dermed også oftest investors hæftelse i projektet.

Eksempel - K/S Ingolf Nielsens Vej, Sønderborg (udbudt i 2019)
Investorindskud for 10% ejerskab på DKK 525.000,-.

Investor hæfter foruden for sit indskud også proratarisk for sin respektive ejerandel af projektets bankfinansiering, svarerende til DKK 300.000,- v/ 10% ejerskab. Denne hæftelse er, jf. prospektets styringsbudgetter med løbende gældspleje, afviklet i år 2024, hvor investoren v/ 10% ejerskab ligeledes opnår udlodning på DKK 163.593,-, svarerende til 31% af investorindskuddet.

Investors hæftelse i projektet nedbringes dermed inden for de første fem år af projektets levetid. Lejekontrakten indeholder desuden en indledende bindingsperiode for Lejer på 10 ½ år, hvilket bidrager med en meget stor sikkerhed for driften i projektet frem til udløbet af bindingsperioden, hvor investoren – jf. budget – akkumuleret vil have opnået udlodninger DKK 809.570,-, svarerende til 154% af investorens oprindelige indskud.

Bliv ringet op
Få besked om nye projekter
Bliv ringet op
Bestil materiale
×
Vil du høre mere om netop dine muligheder for en attraktiv ejendomsinvestering, så lad os ringe dig op.