Ejendommens afkast

Ejendommens startafkast beregnes ved at benytte følgende formel:

For at kunne foretage en løbende gældsnedbringelse, er det afgørende, at afkastet på ejendommen er større end den gennemsnitlige rente på en 100% finansiering af købesummen.

Således er finansieringsstrukturen ofte lige så vigtig som ejendommens startafkast.

En ejendom med et højt afkast er med andre ord ikke nødvendigvis interessant, hvis den ikke kan opnå en god finansiering, hvorimod en ejendom med et lavt afkast potentielt set vil være attraktiv, såfremt den kan opnå en billig finansiering og naturligvis indeholder andre fordele, der opvejer for det lave afkast.

Det er med andre ord det samlede regnestykke, der skal anvendes i vurderingen af ejendommens rentabilitet og prissætning.

Endelig bør du som investor bemærke, hvorledes ejendommens afkast udvikler sig over tid. Reguleres lejen ikke årligt – som det er tilfældet i f.eks. Tyskland – skal startafkastet være højere end ved f.eks. en dansk ejendom, hvor lejen oftest reguleres årligt med min. 1,5%.

Det der er vigtigt omkring afkastet, er ikke hvad udbyder lover, men hvad de holder, og Blue Capital har holdt hvad de lover og for mig har det en meget stor betydning
– Investor ved Blue Capital

Ejendommens forrentning

Ejendomsinvesteringens afkast i form af forrentningen af den indskudte egenkapital beregnes ved at benytte følgende formel:

Forrentningen af den indskudte egenkapital er et nøgletal, der tager højde for ejendomsinvesteringens finansiering. Nøgletallet illustrerer, hvor meget investorerne i ejendomsinvesteringen får forrentet deres indskud i investeringsprojektet. Denne forrentning påvirkes som hovedregel positivt, når finansieringsrenten er mindre end ejendomsinvesteringens årlige afkast.

Når den indskudte egenkapitals forrentning skal sammenlignes med et tilsvarende projekt, er det vigtigt at være opmærksom på, at forrentningen påvirkes negativt af bl.a. følgende forhold:

  • Lav gearing fra projektets start.
  • Lang rentebindingsperiode på selskabets lån.
  • Konservative budgetforudsætninger.

Forrentning af egenkapitalen påvirkes ligeledes negativt af samme forhold, som ejendommens afkast, som bl.a. kan være:

  • Lang bindingsperiode for Lejer.
  • Attraktiv beliggenhed.
  • Lav tomgangsrisiko

Ejendomsinvesteringens afkast kan isoleret set ikke anvendes som kriterie for kvaliteten i et investeringsprojekt. Baseret på ovenstående er det bl.a. vigtigt at sammenholde både afkast og forrentning med investeringsprojektets sikkerhed, idet en højere sikkerhed er ensbetydende med en lavere afkast og forrentning.

 

Afkast og udlodning for investor

Afkastet og formueforøgelsen for investor opgøres i alle vores projekter i budgetterne i prospektmaterialet, og viser investors provenu i de respektive år i budgetperioden.

Foruden investors provenu beregnes den interne rente (IRR) af investors pengestrøm (likviditet og udlodninger) gennem budgetperioden.

Ved sammenligning af den interne rente mellem to projekter, skal man være opmærksom på, at nøgletallet bl.a. påvirkes af det budgetterede starttidspunkt for udlodninger fra investeringsprojektet. Tidligere udlodninger påvirker således den interne rente positivt.

Læs mere om fordelene og omkostningerne forbundet med en Ejendomsinvestering hos Blue Capital.