Ejendomsinvesterings-rådgiveren: Kend den maksimale hæftelse ved gearede investeringer
Ved en gearet investering, som fx ejendomsinvesteringer, er det som oftest muligt at opnå højere afkast end ved ikke gearede investeringer. Årsagen hertil er, såfremt afkastet på investeringen af lånte midler overstiger omkostningen ved finansieringen, bidrager denne med et afkast af de finansierede midler såvel som de indskudte midler. Således kan investor opnå et højere afkast, end ved investeringer alene foretaget med egne opsparede midler.
Ved en gearet investering investeres der for helt eller delvist lånte midler, og finansieringsgiveren vil derfor typisk kræve en vis sikkerhed for de stillede kreditfaciliteter. Selvom en investering er foretaget med henblik på at skabe et afkast, er det rettidig omhu at sikre sig den mindst mulige tabseksponering og derigennem kende den maksimale eksponering ved en given investering. Tabseksponeringen for den endelige fysiske person, eller ultimative ejer, afhænger i første omgang af, om investeringen er sket som fysisk person, igennem personlig virksomhed/VSO eller igennem et selskab.
Investering via privat-, virksomheds-, eller selskabsøkonomi
Hvis investeringen er foretaget som privat investor, eller via en personlig drevet virksomhed vil hæftelsen være personlig, også selvom den personlige virksomhed benytter virksomhedsskatteordningen (VSO). En personlig hæftelse betyder at virksomhedens og investors egen økonomi ikke er adskilt, og således vil virksomhedens hæftelse i værste tilfælde også være en hæftelse i privatøkonomien. Dette betyder i praksis, at hvis virksomheden ikke kan dække en gæld eller en hæftelse, hæfter ejeren personligt, og med hele sin personlige formue. Det bemærkes afslutningsvis, at det ikke er alle gearede investeringer, der kan indgå i en VSO. Fast ejendom kan dog indgå i en VSO, hvis ejendommen udlejes erhvervsmæssigt eller på anden vis anvendes i den erhvervsmæssige virksomhed.
Hvis investeringen foretages igennem et selskab, er den fysiske persons hæftelse isoleret til den indskudte kapital i selskabet. Det er dog ikke usædvanligt at finansieringsgiver kan stille krav om, at den fysiske person kautionerer personligt. Det skyldes at investeringer der foretages igennem et selskab typisk, er igennem et holding-, eller investeringsselskab uden selvstændig driftsaktivitet. Det mindsker finansieringsgivers sikkerhed, hvorfor de også søger sikkerhed ved den reelle ejer. Dette betyder i praksis at den reelle ejer kan have ”hånden på kogepladen” tilsvarende en investering igennem en personlig virksomhed.
Krav om hæftelse
Krav om størrelsen af hæftelsen er en risikovurdering foretaget af finansieringsgiver og et samspil af flere forskellige parametre. Ved en ejendomsinvestering kan parametrene fx være sikkerheden i investeringens cash-flow til brug for tilbagebetaling af gælden. Dette medfører at investeringer i ejendomme med inflationssikrede lejekontrakter, med en lang uopsigelighedsperiode, og med soliditets stærke lejere, eller garantistillere, kan nedbringe størrelsen eller formen på hæftelsen krævet af finansieringsgiver.
I tilfælde af gearede investeringer med flere investorer er det ligeledes vigtig at skelne mellem de hæftelsestyper, der typisk kræves fra finansieringsgiver. Der skelnes som oftest mellem pro rata – og solidarisk hæftelse. Ved en pro rata hæftelse hæfter man alene for en andel af den samlede hæftelse, hvorimod solidarisk hæftelse i værste tilfælde kan betyde, at den enkelte investor hæfter for den samlede hæftelse, hvis de øvrige investorer ikke kan betale deres andel af hæftelsen. Konklusionen er derfor, at en pro rata hæftelse som oftest er at foretrække. Kræves der solidarisk hæftelse, anbefales det, at de øvrige investorer gennemgår et kredittjek inden investeringen påbegyndes.
