{"id":3626,"date":"2021-10-06T00:00:06","date_gmt":"2021-10-05T22:00:06","guid":{"rendered":"https:\/\/bluecapital.dk\/?p=3626"},"modified":"2024-03-12T15:14:25","modified_gmt":"2024-03-12T14:14:25","slug":"ejendomsinvesterings-raadgiveren-et-potentielt-stabilt-cash-flow-i-minimum-10-15-aar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bluecapital.dk\/ejendomsinvesterings-raadgiveren-et-potentielt-stabilt-cash-flow-i-minimum-10-15-aar\/","title":{"rendered":"EJENDOMSINVESTERINGS-R\u00c5DGIVEREN: ET POTENTIELT STABILT CASH FLOW I MINIMUM 10-15 \u00c5R"},"content":{"rendered":"

[vc_row][vc_column width=”1\/1″][vc_column_text uncode_shortcode_id=”382598″]<\/p>\n

\n

En erhvervsejendom er typisk kendetegnet ved at blive handlet til et h\u00f8jere afkast end eksempelvis en boligudlejningsejendom med en sammenlignelig beliggenhed. Dette skyldes bl.a. en st\u00f8rre genudlejningsrisiko, og at en erhvervsejendom ofte er mere illikvid i forbindelse med et fremtidigt salg. Ved en erhvervsejendom udlejet til eksempelvis en af de store udvalgs- eller dagligvarek\u00e6der, vil det dog i h\u00f8j grad v\u00e6re en investering i et cash flow, der potentielt er mere sikkert end cash flowet fra en boligudlejningsejendom i 10-15 \u00e5r.<\/strong><\/p>\n

Der er i den forbindelse en r\u00e6kke faktorer, man som investor skal v\u00e6re opm\u00e6rksom p\u00e5 ved vurderingen af cash flowet fra en erhvervsejendom med en lang bindingsperiode for lejer.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n<\/div>\n

Ejendommens nettolejeindt\u00e6gt<\/strong><\/p>\n

Ejendommens nettolejeindt\u00e6gt vil v\u00e6re defineret i den indg\u00e5ede lejekontrakt. P\u00e5 indt\u00e6gtssiden vil bruttolejeindt\u00e6gten ofte v\u00e6re i form af en aftalt startleje, der reguleres \u00e9n gang \u00e5rligt med stigningen i nettoprisindekset, og i nogle tilf\u00e6lde med en fastsat minimum- og maksimumregulering. Dette g\u00f8r, at bruttolejeindt\u00e6gten \u2013 udover en h\u00f8j grad af forudsigelighed \u2013 ogs\u00e5 vil v\u00e6re helt eller delvist inflationssikret. Yderligere skal man v\u00e6re opm\u00e6rksom p\u00e5, hvorvidt lejekontrakten giver mulighed for en markedslejeregulering, s\u00e5fremt bruttolejeindt\u00e6gten kan dokumenteres at afvige v\u00e6sentligt fra sammenligningslejem\u00e5l. Der vil ofte v\u00e6re aftalt en fredning for markedslejeregulering i lejers bindingsperiode for s\u00e5vel lejer som udlejer.<\/p>\n

P\u00e5 udgiftssiden er det relativt almindeligt, at lejer betaler ejendommens udgifter med undtagelse af udvendig vedligeholdelse og fornyelse. Udgiften til udvendig vedligeholdelse og fornyelse kan naturligvis afvige i s\u00e5vel positiv som negativ retning i forhold til det forudsatte. Ved nyopf\u00f8rte ejendomme vil en stor del af forpligtelsen dog v\u00e6re d\u00e6kket ind under entrepren\u00f8rernes garantier i en 5-\u00e5rig periode. Derudover kan der i nogle lejekontrakter for udlejer ogs\u00e5 v\u00e6re udgifter til ejendomsadministration og forsikring, som dog er pr\u00e6get af en h\u00f8j grad af forudsigelighed.<\/p>\n

Sandsynligheden for, at udlejer opn\u00e5r nettolejeindt\u00e6gten (s\u00e6rligt i den indledende bindingsperiode for lejer p\u00e5 typisk 10-15 \u00e5r), afh\u00e6nger naturligvis af lejerens evne til at opfylde forpligtelserne i lejekontrakten. Det er derfor afg\u00f8rende at vurdere lejerens \u00f8konomi og bonitet, samt hvilke supplerende sikkerheder, der eventuelt er stillet. Det er herunder ogs\u00e5 vigtigt at vurdere lejers mulighed for at afst\u00e5 lejem\u00e5let til en anden lejer inden udl\u00f8b af bindingsperioden.<\/p>\n

Efter udl\u00f8b af den indledende bindingsperiode<\/strong><\/p>\n

Det er vigtigt at huske p\u00e5, at selvom der er aftalt en indledende bindingsperiode, l\u00f8ber lejekontrakten u\u00e6ndret videre p\u00e5 den anden side, medmindre lejekontrakten aktivt opsiges. Hertil vil vigtigheden af udlejers proaktivitet og l\u00f8bende dialog med lejeren ikke v\u00e6re ubetydelig i forhold til et forts\u00e6ttende samarbejde efter bindingsperiodens udl\u00f8b. Hvis lejekontrakten opsiges, vil st\u00f8rrelsen p\u00e5 nettolejeindt\u00e6gten i forbindelse med en genudlejning bl.a. v\u00e6re p\u00e5virket af nedenst\u00e5ende faktorer, som derfor er vigtige at vurdere i forbindelse med ejendommens k\u00f8b:<\/p>\n