EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN: ÉT NØGLETAL KAN ALDRIG STÅ ALENE

Mange investorer har med rette fokus på nøgletal, når de kigger efter attraktive ejendomsinvesteringer, heriblandt især afkastet. Afkastet er uden tvivl også et vigtigt aspekt i en ejendomsinvestering, men det skal ses i et samlet perspektiv, da andre forhold kan være mindst ligeså vigtige at være opmærksomme på.

Hvor meget kan man tabe

Hvad man kan risikere at tabe, er mindst en lige så vigtig betragtning, som hvad man kan tjene. En ejendomsinvestering er typisk en gearet investering, hvor man investerer for lånte penge, og det er derfor relevant at have kendskab til de hæftelsesforhold, der er forbundet dermed. Vær derfor altid opmærksom på om hæftelsen er personlig, solidarisk eller begrænset, så du fra investeringens start er bevidst om din fulde risiko.

Hele finansieringsdelen i en ejendomsinvestering er også vigtig at forholde sig til. Udover selve rentesatsen og en eventuel renterisiko afhængig af den valgte renteprofil, kan lånebetingelser i form af afviklingsperiode og opsigelsesvarsel have stor betydning for ejendomsinvesteringens likviditet, hvilket i sidste ende kan føre til going concern problemer. En høj belåningsgrad i en ejendomsinvestering kan have betydning for risikoen for at blive teknisk insolvent i et marked med faldende ejendomspriser, især hvis der ikke løbende er afdraget på gælden. Dog realiseres det endelige tab kun ved salg, og selve ejendommens drift kan således sagtens være upåvirket, forudsat at ejendommens indtægter kontinuerligt kan dække ejendommens forpligtelser, herunder ejendomsomkostninger, afdrag og renter.

Beliggenhed, beliggenhed og lejers bindingsperiode

Ejendommens beliggenhed har stor betydning for vurderingen af den samlede ejendomsinvestering. Man kan oftest ændre på selve ejendommen, men man kan aldrig ændre på ejendommens beliggenhed. Beliggenheden hænger derfor uløseligt sammen med genudlejningsrisikoen, hvis nuværende lejer opsiger lejemålet. Dog kan sekundære beliggenheder stadig være en rigtig god investering, hvis bare man får et merafkast, der svarer til den øgede genudlejningsrisiko. Ejendommens alternative anvendelsesmuligheder bør også indgå i den samlede vurdering af ejendomsinvesteringen, da det har positiv indflydelse på genudlejningspotentialet.

Tomgang kan være en af de helt store risici forbundet med ejendomsinvesteringer, især i begyndelsen, hvor belåningsgraden ofte er høj, og der endnu ikke er afdraget nævneværdigt på gælden. Derfor er det en stor sikkerhed i en ejendomsinvestering at have en bonitetsstærk lejer, som har underskrevet en lejekontrakt med en lang bindingsperiode på 10 til 15 år. Det kan i høj grad kompensere for høje belåningsgrader og refinansieringsrisikoen på renter med kort løbetid, da man har garanti for lejeindtægten i en periode, hvor gældsgraden typisk er høj.

Tidsforbrug

Som ejendomsinvestor skal man også forholde sig til, om man selv vil stå for hele ejendomsinvesteringen samt den løbende drift, eller om man vil betale sig fra det og investere i et ejendomsprojekt med tilhørende ejendomsadministrator og selskabsadministrator. Dermed reduceres den løbende kontakt til lejer, forsikringsgiver og finansieringsgivere betragteligt, og man får hjælp fra professionelle, der kender ejendomsmarkedet og er vant til at forhandle de bedste vilkår hjem på finansiering, forsikring og lejekontrakter, herunder lejers opsigelsesvilkår, lejeregulering og bidrag til ejendommens driftsudgifter. Man slipper også for den løbende dialog med lejer og opsøgningsarbejdet med en eventuel ny kommende lejer. Husk derfor af vurdere en ejendomsinvestering på baggrund af en samlet betragtning, hvor mange aspekter udover afkastet har betydning i beslutningsprocessen.

Artiklen er publiseret af Business Review, og kan læses her.