Realisering af projektet
I alle vores projekter budgetteres der med en investeringshorisont på ca. 20 år. Skulle ejerkredsen beslutte at sælge ejendommen tidligere – eksempelvis på baggrund af en værdistigning ud over det budgetterede – har ejerkredsen den fulde handlefrihed hertil. Modsat står det naturligvis ligeledes ejerkredsen frit for at fastholde ejerskabet af ejendommen i mere end 20 år. Det er altså ejerkredsen, der bestemmer projektets løbetid.
Realisering af anparter
Hvis én af projektets investorer måtte ønske at sælge sine anparter, før ejendommen realiseres/sælges, står det til hver en tid vedkommende frit for. Kommanditselskabets vedtægter sikrer i så fald de øvrige investorer forkøbsret til at overtage disse anparter.
Skulle de øvrige investorer ikke ønske at erhverve den sælgende investors anparter, eller kan långiverne eksempelvis ikke godkende en overdragelse internt i ejerkredsen, kan Blue Capital være behjælpelig med at formidle et salg af disse anparter til en ekstern investor. Den sælgende investor kan naturligvis ligeledes frit vælge at lade andre formidle salget.
Blue Capital anbefaler på starttidspunktet en tidshorisont på minimum fem år ved deltagelse i vores K/S projekter.
K/S – kommanditselskaber, I/S – interessentskaber og P/S – partnerselskaber sikrer dig fleksibilitet og optimal skatteplanlægning gennem konjunkturudligningsordningen.
Som privat investor kan du ved deltagelse i skattetransparente selskabskonstruktioner (I/S – interessentskaber, K/S – kommanditselskaber og P/S – partnerselskaber) benytte særlige beskatningsregler under virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.
Konjunkturudligningsordningen giver dig i den sammenhæng en række fordele. Konjunkturudligningsordningen er tilknyttet både virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastordningen og indebærer, at en del af virksomhedsoverskuddet kan opspares mod betaling af en foreløbig skat svarende til årets selskabsskattesats på 22%. Ved senere hævning af det opsparede overskud, beskattes det hævede beløb inkl. den foreløbige betalte skat som personlig indkomst, og den foreløbige skat modregnes i den beregnede slutskat.
Det vil derfor for de fleste private investorer være hensigtsmæssigt at videreføre deres virksomhedsskatteordning, når fortjenesten realiseres gennem eksempelvis salg af K/S anparterne eller hele ejendommen. Videreførelse af virksomhedsskatteordning kan bl.a. foretages ved på ny at investere i et K/S projekt.
Som investor gennem virksomhedsordningen får du med andre ord modregnet den allerede betalte selskabsskat i din personindkomstskat ligesom du får mulighed for at tilpasse udbetalinger af dit opsparede overskud over flere skatteår.
Af samme grund er investering gennem skattetransparente selskabskonstruktioner et rigtig godt alternativ til eksempelvis pensionsopsparinger, hvor der ikke er samme fleksibilitet ift. hvornår du kan hæve din opsparing.
Projektets – og derved din investerings endelige afkast – bliver realiseret den dag ejendommen sælges eller den dag du måtte ønske at sælge dine anparter. Læs mere om Exit-muligheder: Salg af ejendom eller anparter?
Sælges ejendommen til en højere pris end, hvad restgælden til den tid udgør, går overskuddet da ubeskåret til ejerkredsen. I tiden frem til salget vil du med al sandsynlighed have modtaget udlodninger løbende. Ved løbende låneomlægning, hvor restgælden i løbet af projektets løbetid er forhøjet, skal ejendommen naturligvis sælges til en højere salgspris for at opnå overskud. Ejerkredsen vil dog i dette tilfælde som udgangspunkt have modtaget større udlodninger i tidligere driftsår.
Sælges ejendommen til mindre end restgælden i K/S’et, medfører det tab. Det bør bemærkes, at der ved realisering af tab på en afskrivningsberettiget ejendom (salgsværdi ift. den skattemæssigt nedskrevne værdi), opnås et underskud til fremførsel inden for K/S’et, som for private investorer ikke kan modregnes i anden indkomst, men som for selskabsinvestorer som udgangspunkt kan. Herudover skal det bemærkes, at sælges ejendommen til under restgælden, kan der forekomme beskatning ved en evt. kursgevinst.
Er din investering foretaget i privat regi gennem virksomhedsskatteordningen (VSO) – og har du ikke yderligere aktivitet heri – vil du inden udgangen af det efterfølgende kalenderår skulle træde ud af virksomhedsskatteordningen og derved blive sat i skat af hele ordningens aktivitet.
Det vil derfor for de fleste private investorer være hensigtsmæssigt at videreføre deres VSO, når fortjenesten realiseres gennem eksempelvis salg af K/S anparterne eller hele ejendommen. Videreførelse af virksomhedsskatteordning kan bl.a. foretages ved på ny at investere i et K/S projekt.
Læs mere om investering som privatperson og skatteforhold herom.
Hos Blue Capital udbyder vi udelukkende projekter, hvor vi selv tror på, at Lejer forsat ønsker at benytte sig af lejemålet efter endt uopsigelighedsperiode. I flere af vores tidligere udbudte projekter har vi formået at indgå nye 10-15 års lange uopsigelige lejekontrakter med Lejer under projektets løbetid.
Det er dog naturligvis til gene for projektet, hvis Lejer efter endt uopsigelighedsperiode – mod forventning – fraflytter lejemålet.
I samtlige af vores investeringsprojekter foretager vi beregninger, der eksplicit demonstrerer investors risici i forbindelse med Lejers fraflytning efter endt uopsigelighedsperiode – dette både vedrørende salg af ejendommen samt genudlejning til ny Lejer.
Læs mere om vores projekters performance her.