I tider med økonomisk usikkerhed og stigende inflation søger investorer ofte mod aktiver, der kan forsvare deres portefølje og formue. Her har fast ejendom historisk set indtaget en særstatus.
Men hvordan fungerer mekanismerne bag ejendomme som en “inflationssikker” investering egentlig, og hvor går grænsen for denne sikkerhed?
Hvorfor ejendomme reagerer positivt på inflation
Den grundlæggende tese er, at ejendomme er et “realt aktiv” med en indbygget værdi, i modsætning til kontanter, der mister værdi, når priserne i samfundet stiger. Der er primært to faktorer, der gør ejendomme delvist inflationssikre:
1. Lejeregulering (Indeksering)
Den mest direkte beskyttelse findes i lejekontrakterne. I mange erhvervslejemål og visse boliglejemål er lejen bundet til et indeks (f.eks. nettoprisindekset). Når inflationen stiger, stiger lejeindtægterne automatisk. Dette sikrer, at investorernes løbende afkast følger med prisudviklingen i samfundet.
Minimumsregulering – Din vækstgaranti
Typisk indeholder en erhvervslejekontrakt en klausul om, at lejen stiger med NPI, dog minimum 1% årligt.
- Positiv effekt: Selv i år med lav inflation (f.eks. i perioden 2014-2021) er du sikret en fast vækst. Det skaber en forudsigelig værditilvækst, som påvirker dit afkast positivt år efter år.
Maksimumsregulering – Stabilitet og forhandling
Et “loft” over reguleringen (f.eks. maks. 3%) kan bruges strategisk til at tiltrække de mest solide lejere. Ved at give lejeren tryghed mod ekstreme prishop, sikrer du en stabil drift og en lav tomgangsrisiko, hvilket øger ejendommens langsigtede værdi. Samtidig sikrer du, at lejeren kan have en sund drift i ejendommen, som kan medvirke til et positivt lejer/udlejer forhold.
Hvis inflationen over en længere periode overstiger det aftalte reguleringsloft, og lejen kommer til at afvige væsentligt fra markedslejen, vil udlejer kunne søge lejen reguleret til markedsleje i henhold til Erhvervslejelovens § 13.
2. Stigende genanskaffelsesværdi
I inflationsperioder ses der ofte et opadgående pres på priserne på byggematerialer og arbejdskraft. Når det bliver dyrere at bygge nyt, stiger værdien af eksisterende bygninger ofte tilsvarende. Udbuddet af nye boliger kan falde, fordi byggeprojekter bliver for dyre at realisere, hvilket presser priserne op på de ejendomme, der allerede er opført.
Den mellemlange rente: Fleksibilitet og gearing
Mange ser på renter som en udgift, men i et vækstscenarie er de et værktøj til at øge afkastet på den indskudte kapital.
- Gældserosion – Inflationen “betaler” lånet: Dette er den største positive faktor. Hvis inflationen er 3% og din mellemlange rente er 2%, så falder din reelle gæld i værdi hver eneste dag. Du ejer et aktiv, der stiger i værdi, mens værdien af det beløb, du skylder banken, bliver mindre målt i købekraft.
- Optimale refinansieringsvinduer: Med mellemlange renter (3-5 år) bevarer du en høj grad af fleksibilitet. Du er ikke låst i årtier, men kan løbende tilpasse din finansiering til ejendommens nye, højere værdi. Når lejeindtægterne er steget over 3-5 år, står du med en stærkere ejendom, der kan bære en mere fordelagtig gearing.
Kan fast ejendom så sikre formuen mod inflation?
Fast ejendom er en af de mest effektive måder at beskytte sin formue mod inflation på, især på grund af lejeindeksering og gældserosion. Det er dog ikke en “gratis omgang”. Succesen afhænger af evnen til at balancere mellem stigende indtægter og de højere renter og driftsomkostninger, som inflationen uundgåeligt fører med sig.
Ovenstående er et udklip af artiklen fra businessreview – læs artiklen her.
