Investering i erhvervsejendomme, med lange uopsigelige bindingsperioder, bliver ofte betragtet som statiske investeringer. Lejere og Udlejere har en gældende lejekontrakt der skal følges de næste 15 år uden afvigelser. Den antagelse er som udgangspunk korrekt, men muligheder over tid kan være mange, og til gavn for såvel Udlejere og Lejere.
Blue Capitals 85 udbudte projekter repræsenterer mere end 120.000 m2 tagflader i Danmark. Heraf har mange af ejendommene allerede etableret solcelleanlæg. Dog er de alle etableret i forbindelse med byggeriernes opførsel med henblik på at opfylde byggereglementet. Det betyder, at solcelleanlæggene ikke er store nok til at dække lejernes forbrug, hvorfor en kommerciel anvendelse af tagene aldrig har fundet sted.
Blue Capital har tidligere været i dialog med Lejerne, særligt dagligvarekæderne, om opsætning eller udvidelse af solcelleanlæg på ejendommenes tage. Et tiltag som ifølge Blue Capital på alle måder giver mening. Dels vil det optimere indtægter på ejendommene og give mulighed for at få tillagt uopsigelighed til lejekontrakterne, som et led i forhandlingen med Lejer om strømprisen. Dels giver det mening i et større perspektiv, da uudnyttede arealer bliver konverteret til produktion af vedvarende energi.
Da Blue Capital henvendte sig til Lejerne angående ovenstående for cirka fem år siden, var der dog ikke den store interesse blandt Lejerne. Dette blandt andet grundet en begrænset økonomisk vinding, da dagligvarebutikkernes strømforbrug er afgiftsfritaget. Desuden var dagligvarekædernes fokus på en ”grøn profil” endnu ikke fremtrædende.
Tingene har ændret sig, og i dag er dagligvarekædernes ”grønne profil” og samfundsansvar, herunder CSR og ESG, rykket frem på dagsordenen. Desuden har de kraftige prisstigninger på energi i 2022 øget dagligvarekæders, og generelt detailhandlens, interesse for at indgå samarbejde med Udlejer om grønne alternativer. Dyrere varme rammer bredt, mens prisstigningerne på strøm gør særlig ondt på dagligvarebutikker, som foruden belysning mange timer i døgnet, har kølediske og frysere kørende hele døgnet. Foruden interessen blandt dagligvarekæderne, har detailkæden jem & fix også vist interesse for Blue Capitals forslag.
SOLCELLER PÅ BUTIKSTAGE
De to største dagligvarekoncerner, Salling Group og Coop, har tidligere i år sat gang i store projekter, som omfatter etablering af solcelleanlæg på koncernernes egne butikkers tage. Coop har meddelt, at de i første omgang implementerer anlæggene på egne butikker, og derefter forventeligt vil gå i dialog angående lejede butikker i 2024.
Blue Capital følger processen nøje og er i tæt dialog med kæderne omkring tiltagene. I det små er vi i gang med forarbejdet til implementering af solceller på ejendomme, og har efter aftale med ejerkredsen indhentet tilbud på selve anlægget samt er i dialog med relevante parter omkring de mere lavpraktiske, men nødvendige, forudsætninger for opsætningen.
LANGSTRAKT FORLØB
Det kræver tålmodighed at etablere solceller på erhvervsejendomme.
Indledningsvist skal flere tekniske forhold afklares: Er tagarealerne eller eventuelt andre flader store nok til at have rentable solcelleanlæg? Har tagene den rigtige placering, nuværende og fremtidige skyggeforudsætninger? Og hvor stort (og tungt) et solcelleanlæg kan tagkonstruktionen bære?
Når de forhold er afklaret, skal der laves en aftale med Lejer i bygningen, og anlæggets størrelse skal helst tilpasses, således den producerede strøm – også i de måneder med flest solskinstimer – i videst muligt omfang kan aftages af Lejer, da levering af overskudsstrøm til elnettet kun i begrænset omfang er rentabelt.
Forarbejdet indeholder således også en indsigt i Lejers forbrug af strøm, hvor der i overvejelserne skal medtages Lejers eventuelle fremadrettede energiforbedringer i lejemålet. Herunder hvorvidt Lejer har implementeret LED-belysning, alder på eventuelle tekniske anlæg og Lejers strategi ift. etablering af ladestationer til biler.
Desuden skal kommunen godkende projektet og de evt. tilhørende ændringer af ejendommen. Endelig skal solcelleanlægget bestilles og leveres samt derefter opsættes og tilsluttes af en installatørvirksomhed.
Samlet kan der hurtigt gå et helt år, fra processen bliver indledt, til nyopsatte solceller på taget producerer klimavenlig strøm. Der er lang leveringstid på solceller, og der er mangel på de teknikere, som står for installationen. Også behandlingen hos myndighederne tager tid – trods politikernes ambitioner om en omfattende grøn omstilling af Danmark.
FORDELE FOR LEJER OG INVESTORER
Når et solcelleanlæg først er installeret og leverer strøm, giver det betydelige fordele for både lejere og investorer.
Fordele for Lejere:
- Strømprisen kan gøres konkurrencedygtig og fritages for afgifter, gebyrer etc. sammenlignet med strøm fra elnettet.
- Strøm fra solceller styrker Lejerens indsats i henhold til samfundsansvar og bæredygtig drift – noget, som mange virksomheder har forpligtet sig til.
Fordele for investorer:
- Der opnås en supplerende løbende indtægt i form af betaling for den producerede strøm – altså en ekstra indtægtskilde ud over den løbende leje.
- Det er en naturlig del af forhandlingen med Lejer, at der, med etableringen af solcelleanlægget, også er indeholdt en forlængelse af Lejers opsigelsesvarsel på lejekontrakten.
- Solcelleanlæg resulterer forventeligt i mere tilfredse Lejere.
- Solceller er med til at fremtidssikre en ejendom i en tid med konstant skærpede krav og forventninger til bæredygtighed.
Derfor forventer vi i Blue Capital de kommende år at komme med forslag omkring etablering af solcelleanlæg på mange af de detailejendomme, vi administrerer – til gavn for lejere, for investorer og for hele Danmark.